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sábado, mayo 27, 2006

Contando Experiencias

Este ultimo CD parece ser un resumen de todo lo comentado hasta ahora,veamos...
En la primer pista entrevista a dos personas que estan inviertiendo en real state ya que quieren salir de la carrera de ratas y al intentarlo con acciones, han perdido mucho dinero, entonces creen que lo mas seguro son las propiedades.
Luego de invetigar mas de 200 propiedades y analizarlas decidieron por una. Luego realizaron las ofertas y entonces cuando ganaron una se les acercaron todos los miedos de si estaban haciendo mal las cosas pero al final se decidieron que tenian que invertir y lo hicieron!.
Luego de invertir $132.000 estimaban ganar por mes $320 pero las expensas aumentaron, debido a una repavimentacion y los primeros meses casi no tuvieron cashflow positivo.
Su experiencia les dice que los agentes inmobiliarios siempre buscan sus comisiones y casi no se preocupan por el negocio.
Luego el CD sigue con conversaciones tipo entrevistas con el fin de mostrar que el negocio del Real State es lo mejor....
Bueno con esto finalizamos el curso, solo faltarian los videos que por lo que vi son un resumen de cada uno de los CDs.

jueves, mayo 25, 2006

Administracion de Propiedades III

Tenemos que tener en claro que cuando alquilamos una propiedad, no estamos dispuestos ha hacer caridad, es decir si el inquilino no paga su renta, tendra que caer sobre el el peso de la ley para ello hacemos un contrato, no hacemos caridad, uno de los puntos del contrato debe contemplar que pasa si se atrasa en el pago del alquiler, por ejemplo cobrar una tasa igual a la tasa de descubierto de un banco especifico, o algo asi porque si nosotros nos atrasamos en el pago de la cuota del credito de la casa, tendremos un castigo tambien.
El cuarto paso es usar los recursos de nuestro lugar para nuestro favor. Por ejemplo podemos asociarnos a algun centro de propietarios en donde vamos a tener ayuda y descuentos en cuanto a como llevar una propiedad, costos de reparacion y mantenimiento, muchos beneficios mas que nos dara este tipo de asociaciones, ya que es una red de personas que tienen nuestros propios intereses!. Y pueden ayudarnos a conformar los contratos y asesorarnos en temas legales. Recibir revistas con ideas, recomendaciones de gente confiable para las reparaciones, podemos ver en www.naahq.org.
El quinto paso es acerca del mantenimiento de la propiedad, tanto externa como interna, lo mas importante es el exterior, tener la casa pintada con un buen jardin, luego la seguridad de la casa tambien es importante, en cuanto a rejas y alarmas, mantener el parque limpio sin zonas oscuras en la noche. Cuando haya que hacer un mantenimiento es ncesario responder rapido y en forma, porque es lo mejor para nosotros que tengamos clientes satisfechos como una empresa.
Otra cosa importante es cuando cambiamos de inquilino, tendremos un tiempo entre un inquilino y otro que lo usaremos para arreglar la casa. Pero al momento de que el inquilino se vaya o entre deberiamos tener un checklist de todas las cosas que tiene la casa y su estado de funcionamiento y demas cosas que verificaremos como ser el pago de impuestos y deudas de servicios, que debe estar incluido en el contrato, a fin de determinar que cosas se van a arreglar al costo del inquilino que se va y si debemos usar el deposito que realizo al principio del contrato, este deposito debe aumentarse en un 20% si el inquilino posee animales. Tampoco lo que debemos hacer es ponernos de acuerdo con el inquilino si quiere hacer las reparaciones porque en la mayoria de los casos luego tenemos que contratar gente para que repare el trabajo realizado por el inquilino, teniendo que gastar mas del doble de lo estimado ya que pagamos una vez por el trabajo del inquilino y otra vez mas a un profesional que nos cobrara mas porque tiene que reparar los errores.
El sexto paso es acerca de conocer los precios y el movimiento del barrio en donde tenemos la propiedad, para poder pedir mas o menos alquiler, y estar atentos a que si el alquiler sube lo actualizemos en el proximo contrato. Tambien si conocemos como son los alquileres vecinos podremos ofrecer conseciones o pedir mas cosas de acuerdo a lo que se ofrece en el barrio y lo que posee nuestra propiedad, por ejemplo una consecion seria regalar el primer mes de alquiler, bajar el valor del deposito, tvcable gratis, microondas, otros electrodomesticos, etc...
Otra cosa que podemos hacer es ofrecer premios por puntualidad, y cuidado de la casa por ejemplo en el primer anio le damos un TV o algun electrodomestico, aire acondicionado, esto tendra a nuestros inquilinos contentos y mantendran la casa como si fuera propia. Tambien podemos realizar fiestas de fin de anio con los inquilinos para que se sientan amigos y asi nos aseguraremos la renta por varios anios.
Asi es como termina el cuarto CD, solo nos resta el ultimo CD y los videos, espero que este fin de semana este completo, espero sus comentarios y sugerencias para continuar con la tematica del Blog.

martes, mayo 23, 2006

Administracion de Propiedades II

Es importante tener un formuliario para rellenar, por el futuro inquilino, para que nosotros veamos su historia, en USA se llama rental application y se puede encontrar en : http://www.ilrg.com/forms/rentlapp.html .

Otra cosa que debemos hacer es no permitir que el pago de los alquileres se haga por partes ni por adelantado dos o tres meses, hay que tener especial cuidado en no perder la regularidad de los pagos, y por supuesto no aceptar cheques, todo debera ser ordenado para que no aparezcan los sobresaltos, atrasos en los pagos y malentendidos. Y si aparece alguno de estoss sintomas corregirlos inmediatamente, porque tenemos que pensar que esto es un negocio y hay que ser estrictos.

lunes, mayo 22, 2006

Administracion de Propiedades

La administracion de la propiedad es uno de los puntos mas importantes (el 6to.) y es un trabajo que no le gusta hacer a muchos...si escuchamos que alguien no le fue bien en Real State lo mas seguro es que le erro en la administracion, y no en el negocio. Ken McElroy es el que le administra las propiedades a Kiyosaki y nos dara los 6 pasos para administrar bien una propiedad en lo que resta del CD. Recuerde que al principio del curso decia que deberia comprar la casa cerca de su propiedad, ahora vera porque para administrarla bien e ir aprendiendo los secretos de la administracion de las propiedades, es necesario estar cerca para poder verificar y hacer las cosas mas rapidamente.
El primer paso en el tema de la administracion de la propieda es elejir a nuestro cliente, es decir quien nos alquilara la casa, no queremos que sea alguien que la destroze, o alguien que no nos paque a tiempo...por ello no tendriamos que alquilar a gente que haya estado en la carcel o tenga problemas criminales. Deberiamos chequear porque se mudan, que no dejen deuda en el lugar anterior de residencia, y tener referencias de los mismos en cuanto a su puntualidad en el pago, el tipo de persona como inquilino, conversando con la anterior persona que les alquilo, etc....

domingo, mayo 21, 2006

Creditos

Si usted piensa que no tendra numeros para llevar de sus inversiones, entonces piense en los reportes de su credito, cuanto le saldra cada cuota, cuanto gastara en seguros, etc...realize un reporte del credito paralelo al que le envie su prestamista y asi podra discutir con inteligencia cada punto de su credito.
Kiyosaki recomienda que no se tome todo el credito que se pueda porque esto le dejara con menos dinero para poder comprar otra oportunidad, si algo sale mal debera tener que afrontar la cuota del credito, esto podra llevarlo a la bancarrota y si entra en sesacion de pagos no obtendra mas creditos, ademas cuanto mas dinero pida mas intereses pagara, y no es bueno pagar intereses por un dinero que se dispone, deberia ser un balance entre disponer de un poco de credito para otra inverson y tambien no usar todo el dinero disponible asi queda en nuestra billetera algo para la proxima inversion.
Tambien tendremos que ver los creditos para reparacion o ampliacion de viviendas, porque una vivienda que este en un buen lugar y este deteriorada, nos dara un buen credito para repararla y poder hacer un buen negocio. Hay que investigar sobre estos creditos porque suelen ser mas baratos en tasas y ademas el gobierno suele emitir creditos blandos para reparaciones de casas o ampliaciones.
Seria bueno que a la hora de pensar en el credito recurramos a un agente que nos ofrezca las posibilidades de credito que hay en plaza, ya que el nos filtrara todos los creditos y nos presentara el que mas se adecue a nuestra situacion, y nos ahorrara el tiempo de recorrer todos los prestadores y posibilidades y analisis de cual es el mas conveniente. Esto tendra un precio que dependera de la propiedad pero rondara los $500, eso costara el analisis de la situacion pero sera pagado el fee si se tomara el credito o no, ese es el valor de la asesoria en USA.


Bien con esto terminamos el tercer CD, en el proximo post arrancaremos con el cuarto y nos queda todavia el quinto y los videos con eso terminaremos el programa para invertir en Real State, espero que les sea de provecho esta traduccion del programa. Espero sus comentarios.!!!

Pidiendo Dinero

Lo que seguramente vamos ha hacer al comprar una propiedad es pedir dinero prestado y para ello generaremos una hipoteca sobre la propiedad, Kiyosaki tiene un asesor en Hipotecas que nos dara las pautas a tener en cuenta. Por l oque sera necesario informarse y tomar un asesor de un banco para que nos explique el tema y asi poder planear nuestra inversion. Primeramente tendremos que tener al dia nuestro estado financiero para poder demostrar solvencia ante nuestro prestamista, aca no es necesario mentir sobre nuestro estado financiero sino que es importante demostrar seguridad y que los datos sean consistentes, porque si aparentamos en un par de preguntas que nos haga nuestro prestador (banco) dara por tierra nuestra hipoteca, por lo que hay que ser cuidadoso y eficiente en la presentacion de nuestro estado financiero. Este informe sera realizado por nuestro contador pero tendra que ser estudiado por nnosotros mismos al detalle para responder todas las preguntas de nuestro prestador.
Recordemos que vamos a tener una relacion de mucho tiempo con nuestro prestamista por lo que sera necesario que hagamos las cosas claras asi tendremos la confianza de el.