Segundo CD

Comenzemos con el segundo CD de esta coleccion:

Creando Riqueza (Creating Wealth)
El punto principal de todo inversor es el de pagar las menos tasas posibles dentro de lo legal (por supuesto), y para ello necesitamos de un buen asesor impositivo, ya que uno tiene que dedicarse a las inversiones, para que nos asesore y ayude a tomar atajos legales.
Kiyo presenta a Diana su CPA o asesora de cuentas especializada en Real State y Pymes, es fundamental tener un contador especializado ya que el nos ayudara a encontrar los atajos que otros contadores no especializados pueden salltearse.

Depreciacion (Depreciation)
Comparte algunos secretos de reduccion de tasas en inversiones en Real State, aplicables al mercado Nortamericano, como ser la depreciacion es un fantasma que puede poner dinero en su billetera de la siguiente forma, sabiendo que las propiedades estan siempre apreciandose y en alza, pero nosotros decimos que en 30 anios la propiedad pierde una parte de su valor por lo que podemos ir descontando de los impuestos a pagar, porque el precio de la propiedad se depreciara con el uso como si fuera una inversion con amortizacion y con ello vamos reduciendo el valor de pago de impuestos de la propiedad.

Ganancia por pago diferido de Impuestos (Tax Deferred Income)
Existen cuatro diferentes tipos de ganancias en el Real State uno es la ganancia por Renta directa del Inmueble reducidas las expensas, otra es la Depreciacion del inmueble que permite reducir pago de impuestos, otra la Apreciacion real del inmueble si lo mantenemos en buen estado y la cuarta es el Pago Diferido de Impuestos: Esto es acerca de que si vendemos una propiedad y nos comprometemos a comprar otra con esa plata en el plazo que dicta la ley no se cobra impuestos sobre la mitad del monto percibido (en USA), creo que en Argentina ronda el 3% del valor del inmueble.

Final del Primer CD

Como final del primer CD podemos decir resumiendo que de los 6 pasos tenemos otro que es mas importante es que cuando decidimos invertir en propiedades estamos decidiendo que vamos a aprender por los proximos anios en aprender el negocio.
Recordar que todos los pasos son importantes y tomar cada uno en profundidad.
Y que la diferencia entre el fracaso y el exito en este negocio esta en no seguir los 6 pasos que indicamos en este curso, solo deben analizar los 6 pasos en profundidad y eso los hara exitosos!!!

Management de la Propiedad

Ya estamos listos para ir al paso seis este es sobre el manejo financiero de la propiedad. Como nosotros vamos a manejar las propiedades conviene que empezemos con un pequenio negocio para tomar la experiencia que solo nos dara el tiempo ya que son cosas que suceden solo en la vida real. Y recomienda que nosotros seamos quienes manejemos la propiedad porque si se lo ponemos a una empresa, esta no se preocupara por incrementar el valor de la propiedad, de mantenerla apropiadamanete y eso descontando la experiencia que tomaremos para que podamos luego realizar mejores negocios.
Tendremos que tener en cuenta que cuando decidamos seguir los 6 pasos estaremos comprometiendonos a aprender continuamente y tratando de mejorar siempre los 6 pasos, es decir tomando el managament de la propiedad estaremos aprendiendo para mejorar no solo el sexto paso sino todos los demas y asi con los otros pasos.
Cuando la gente fracasa en el negocio del Real State es porque no siguio los pasos o se salteo uno o dos pasos, por eso puedes encontrar gente que diga el negocio inmobiliario es duro y traicionero pero seguramente no siguieron los seis pasos metodicamente.

Negociando Juntos

Para ir del paso cuatro al cinco tenemos que ponernos de acuerdo con el vendedor, y tenemos que negociar juntos, la variables que intervienen son la propiedad, la financiacion, las condiciones del mercado, la renta y el management de la propiedad, y podemos hacer mucho mejor negocio que el que teniamos pensado. Siempre hagamos un checklist de las cosas que tendremos que tratar con el vendedor, por ejemplo las refacciones que tendremos que hacer a la casa (y pedir presupuestos reales para las reparaciones), las expensas que esta pagando por la casa (tambien si tiene deudas o esta pagando una moratoria), y todo lo que tengamos en cuenta para realizar nuestros numeros, una vez que revisemos los numeros, iremos al banco para que nos den un credito y chequearemos estos puntos nuevamente dado que el banco enviara un inspector para ver la casa y tasarla y luego darle el credito, luego el banco nos comunicara su analisis, que nos dara mas letra para rehacer nuestros numeros, por ultimo revisemos el checklist dos veces y recalculemos los numeros de si nos conviene el negocio, esto seria lo ultimo a verificar antes de realizar el gran paso.

El proceso de Oferta

El cuarto paso consiste en comenzar el proceso de negociacion y oferta, cuando ofrecemos una casa tenemos muchas variables para ofrecerla por un mayor valor a la que pagamos, pero en acciones el precio del mercado es inamovible bajo ninguna circunstancia, esto es lo que hace que el Real State sea exitoso, tambien a la hora de ofrecer una precio por una propiedad podremos pedir rebajas en los precios y asi el precio puede variar algunos miles de dolares dependiendo de la habilidad de negociacion y del apuro por vender del propietario, depende de la forma de pago tambien, y todo depende de los numeros que hayamos analizado antes, porque podemos transformar el negocio en muy bueno, si negociamos numeros puntuales y no el precio total de la propiedad. Tambien si pensamos en las mejoras que le podemos hacer, entonces haremos que los numeros jueguen a favor nuestro, por ejemplo una mejora rapida puede ser agregarle un garage, o construir una segunda casa en la propiedad y subdividirla, el limite de mejoras se encuentra en nuestra imaginacion y capacidad de creacion.

Identificando Propiedades

El tercer paso es acerca de identificar potenciales propiedades, lo fundamental es analizar los numeros, porque en algunos casos si la casa esta muy deteriorada no solo pintando se arregla, entonces si miramos los numeros veremos que nos conviene mas, y cual de todas las propiedades en vista nos dan la mejor performace. A la hora de hacer los numeros no los haremos mentalmente porque supongamos que tenemos una propiedad de $100.000, entonces si le sacamos un alquiler de $6.000 tendremos un retorno del 6% pero esto no es totalmente cierto. Porque el valor total de la inversion es $100.000, pero lo que realmente estamos pagando al banco es $10.000 y lo demas financiado. Tambien se deben tener en cuenta las tasas de interes variable. Pero volviendo a el tema de identificar la propiedad adecuada, deberemos visitar las inmobiliarias, ver los distintos segmentos de valores y propiedades, tambien tendremos que tener en cuenta si pagamos expensas, si los impuestos son mas caros que en otro lugar, el costo de los mismos, si la propiedad es nueva tendra menos mantenimiento que si es vieja, la depreciacion de la casa, y otros factores que iremos viendo.
Analizando todo esto podremos saber si la propiedad que elejimos es la correcta o debemos descartarla.
Porque de esos numeros depende nuestra riqueza!
El amigo de Kiyosaki dice que tarda 45 segundos en determinar si una propiedad vale la pena o no, vaya que pueden pasar varias oportunidades por dia delante de sus narices!!!

Encontrando el LUGAR

El segundo punto es encontrar el area donde invertiremos, primeramente tendremos que ver si el area va para arriba o para abajo, por lo que veremos estos puntos y ademas tenemos otro punto en que el area no se esta desarrollando o esta flat. Para analizar un lugar no es necesario estar tres meses analizando sino que acercandonos a las inmobiliarias de la zona y preguntando podremos tener esa informacion, tambien preguntaremos en los restaurants, kioskos, a la gente del lugar que justamente sabe como viene la cosa, o por que no tambien a las amas de casa que estan limpiando las veredas, todo vale y es la mejor manera de descubrir en que direccion va el lugar. Recordemos que no buscamos la casa que si la refaccionamos podremos mejorarla sino que buscamos el area que esta creciendo asi nuestra inversion va a poder crecer, eso sin contar las refacciones de mejora que le hagamos a la casa.

Decidirse a Invertir

De los 6 pasos a seguir para hacer una inversion en Real State, la primera y la mas dificil es Hacer el Negocio, o firmar la escritura, en ese momento sentira sensaciones como que se esta tirando de un banshee-jumping, pero esa adrenalina es la que necesita para hacer los negocios exitosos! y ademas nos conoceremos mas a nosotros mismos. Ademas recuerde que con cada escritura que firme mas experiencia ira adquiriendo! Puede cometer errores pero el Real State se mueve lento y usted podra corregir los errores tranquilamente.

Creando Valor

La cuarta pregunta que nos haremos es si pasamos de tener 5000 dolares en acciones a 10000 como nos hacemos del efectivo? Vendiendo por supuesto, pero en Real State si compramos una casa en $50000, y la refaccionamos y pasamos a tener una casa de $100000 como nos hacemos del dinero? muy facil vamos a lbanco y la hipotecamos por $100000, no vendemos la propiedad que ahora nos va a dar una renta por valor de $100000 no de $50000, esa es otra de las ventajas de invertir en propiedades, no es necesario deshacerse de la propiedad para tener dinero y poder seguir invirtiendo en propiedades.

Teniendo el Control

La tercer pregunta que nos haremos es cuando compremos los 5000 dolares en acciones cual es el control que tendremos sobre ellos?? Ninguno! esperaremos que suba, rogaremos que no baje, tal vez cobremos dividendos..pero no tendremos el control sobre la accion, podremos comprar o vender pero no podremos hacer que varie el precio con acciones nuestras.
Pero con la propiedad no es lo mismo usted puede hacer mucho por cambiar el valor de una propiedad, la puede pintar, ponerle una nueva reja, refaccionarla, etc..entonces diremos que la diferencia es que nosotros podemos hacer cosas para que el precio de una propiedad aumente.

Una cuestion de Precio

La segunda pregunta que nos haremos es acerca del VALOR, es decir si compramos 5000 en acciones cuanto tendremos realmente?, en efecto tendremos 5000 dolares no importa si estamos en Miami o Seattle o Washington, en cambio con una propiedad si la compramos en 50.000 con 5000 de cash propio y 45.000 de credito bancario, si la queremos vender podremos venderla en 30.000 o 100.000 tal vez todo depende de mejoras y la calidad del vendedor, tambien el valor de compra dependera del apuro por venderla del propietario, se divorciaron los duenios, etc... Todas estas variables hacen que se puedan tener distintos valores sobre una misma propiedad de 3 piezas dos banios, y sobre una misma propiedad!! Es cuestion de encontrar la oportunidad y aprovecharla!

Comparando Inversiones

Podemos comparar el Real State con inversiones en acciones o fondos de inversion, veamos...
Hay cuatro preguntas fundamentales para comparar:
Supongamos que tenemos 5000 dolares, que podemos hacer con ellos? la primera pregunta es cuantas acciones podemos comprar? cualquiera diria 5000 dolares pero no es asi tenemos que tener un margen para poder absorver alguna corrida inicial en contra, tenemos comisiones etc...pero supongamos que no existieran estos casos entonces si podemos invertir 5000 dolares. Pero en Real State? NO con 5000 podemos invertir de 50.000 a 100.000 dolares!, porque? porque lo demas lo podemos sacar de los bancos, los bancos prestan dinero para Real State mas barato que para otra cosa y ni hablar que si queremos un prestamo personal para invertir en acciones, ni les digamos que es con ese fin porque no nos prestarian, entonces el Real State es lo mas seguro que hay en inversiones, supongamos que con los 5000 pedimos un prestamo para comprar la casa en 50.000 y si es una buena oportunidad seguramente podramos venderla en 55.000 por lo que tendremos un 100% del retorno de la inversion cuando vendamos la propiedad! Aparte de lo que generaremos en ese tiempo con el alquiler. Eso si debemos tener en cuenta el proceso porque no sea cosa que compremos una propidad sobrevaluada, por eso si seguimos el proceso no cometeremos ese error y obtendremos mas del 100% de retorno.

Porque Real State?

Kiyosaki presenta al Dr. Dolf de Roos, quien nunca tuvo un empleo y vive de las finanzas, hace una introduccion de que estudiando se dio cuenta que no podria ser rico si tenia un trabajo seguro asi que decidio terminar sus estudios y empezar el camino hacia la riqueza. Penso en el Real State porque era lo que le podria llevar el dinero seguro a su casa como si fuera un empleo. Luego de su primer negocio inmobiliario gano 36 mil dolares y se pregunto como puede ser que haya gente que trabaje todo el anio por 32 mil dolares y yo en una semana logre mas que eso! , y todo eso lo hizo sin tener todo el dinero que necesitaba para comprar la propiedad. Y eso es lo fantastico del Real State poder crear el dinero de la NADA!, solo con el poder de la materia gris!, y seguir el proceso al dedillo, porque con o sin plata si no seguimos el proceso correcto no haremos buenos negocios. Recordar que el proceso es lo que nos hacer ricos no la inversion.