Recomendados

No es lo que buscaba?. Encuentrelo YA en Google.com

jueves, junio 29, 2006

ABC de Inversiones en Real Estate CD2 III

La ganancia que nos puede dar la propiedad depende de cuanto se pueda alquilar pero tendremos que contemplar un indice o porcentaje de ocupacion para realizar los numeros debido a que entre contrato y contrato puede suceder que no consigamos inquilino por un par de meses.

Otro tema importante es el de verificar los precios de las expensas e impuestos y seguros diseniando un plan de un anio hacia atras y hacia adelante a fin de tener un buen panorama de lo que nos espera.

El analisis de todo esto implica tener conocimiento de como vamos a encarar el tema de la refacciono acondicionamiento de la propiedad ya que dependera de las ganancias lo que invertiremos en ella.

Cuando tengamos estos datos calcularemos el NOI, o ganancia neta que sale de restarle al alquiler todos los impuestos y refacciones calculadas. Luego con esto sabremos cuanto pedir de prestamo para que finalmente al restarle la cuota del credito podramos tener el Cashflow mensual verdadero.

Tendremos que calcular la capitalizacion y valuacion, la capitalizacion es igual al NOI dividido el precio de compra. La valuacion la obtendremos de dividir el NOI con la capitalizacion. Con esto podemos estimar el precio minimo a pagar por la propiedad.

Nunca tendremos que tener un NOI negativo, sino estaremos destinados a la quiebra!.

Los numeros no mienten si no le dan las cuentas intente pagar por la propiedad el precio que hagan que el negocio sea positivo. Si no es posible entonces pensemos que los numeros no los hicimos al divino boton sino que tomamos practicidad y experiencia en realizarlos.

Cuando hagamos el contrato de compra/venta de la propiedad no olvidemos incluir los siguientes puntos: Precio de Compra, Adelanto, Cuanto sera el primer pago y cuando, cuales son los tiempos ante contingencias (en cuanto a que nos aprueben el prestamo, en el tiempo que se tarda en escriturar) y que multas se aplicaran, quien pagara las expensas y seguros en el intervalo de tiempo de la transaccion.

Entre las herramientas que tendremos para negociar el precio sera la de las refacciones de la casa, cada una de las tareas de refaccion sera un punto a negociar, para ver quien la realizara y como afectara en el precio de compra. Para detectar todas las refacciones deberemos tener una lista basada en nuestra experiencia de lo que deberemos verificar y cuanto es el valor estimado de reparacion, con la lista iremos a negociar el nuevo precio de compra.

Finalmente deberemos llevar libros de las cuentas de refaccion y de la administracion de la propiedad comparandolas con el estimado de 24 meses que hicimos antes de comprarla.

Asi termina el segundo CD, la proxima entrega empezaremos el tercer y ultimo CD del ABC de Inversiones en Real Estate.