ABC de Inversiones en Real Estate CD2 III

La ganancia que nos puede dar la propiedad depende de cuanto se pueda alquilar pero tendremos que contemplar un indice o porcentaje de ocupacion para realizar los numeros debido a que entre contrato y contrato puede suceder que no consigamos inquilino por un par de meses.

Otro tema importante es el de verificar los precios de las expensas e impuestos y seguros diseniando un plan de un anio hacia atras y hacia adelante a fin de tener un buen panorama de lo que nos espera.

El analisis de todo esto implica tener conocimiento de como vamos a encarar el tema de la refacciono acondicionamiento de la propiedad ya que dependera de las ganancias lo que invertiremos en ella.

Cuando tengamos estos datos calcularemos el NOI, o ganancia neta que sale de restarle al alquiler todos los impuestos y refacciones calculadas. Luego con esto sabremos cuanto pedir de prestamo para que finalmente al restarle la cuota del credito podramos tener el Cashflow mensual verdadero.

Tendremos que calcular la capitalizacion y valuacion, la capitalizacion es igual al NOI dividido el precio de compra. La valuacion la obtendremos de dividir el NOI con la capitalizacion. Con esto podemos estimar el precio minimo a pagar por la propiedad.

Nunca tendremos que tener un NOI negativo, sino estaremos destinados a la quiebra!.

Los numeros no mienten si no le dan las cuentas intente pagar por la propiedad el precio que hagan que el negocio sea positivo. Si no es posible entonces pensemos que los numeros no los hicimos al divino boton sino que tomamos practicidad y experiencia en realizarlos.

Cuando hagamos el contrato de compra/venta de la propiedad no olvidemos incluir los siguientes puntos: Precio de Compra, Adelanto, Cuanto sera el primer pago y cuando, cuales son los tiempos ante contingencias (en cuanto a que nos aprueben el prestamo, en el tiempo que se tarda en escriturar) y que multas se aplicaran, quien pagara las expensas y seguros en el intervalo de tiempo de la transaccion.

Entre las herramientas que tendremos para negociar el precio sera la de las refacciones de la casa, cada una de las tareas de refaccion sera un punto a negociar, para ver quien la realizara y como afectara en el precio de compra. Para detectar todas las refacciones deberemos tener una lista basada en nuestra experiencia de lo que deberemos verificar y cuanto es el valor estimado de reparacion, con la lista iremos a negociar el nuevo precio de compra.

Finalmente deberemos llevar libros de las cuentas de refaccion y de la administracion de la propiedad comparandolas con el estimado de 24 meses que hicimos antes de comprarla.

Asi termina el segundo CD, la proxima entrega empezaremos el tercer y ultimo CD del ABC de Inversiones en Real Estate.

ABC de Inversiones en Real Estate CD2 II

Contactar al propietario, es lo mas importante para poder negociar el precio, si una inmobiliaria se encuentra al medio de la negociacion no nos intimidemos, y tratemos de que nos facilite el numero telefonico del propietario y sino averiguemoslo por nuestra cuenta, es muy importante a la hora de negociar de hacerlo directamente con el propietario, como veremos en el siguiente ejemplo de conversacion telefonica:
Nos presentamos y le preguntamos acerca de la propiedad, el propietario pensara que somos un vendedor o algo asi, entonces le aclaramos que su propiedad esta entre las 10 que tenemos en vista para comprar y que queremos charlar acerca de comprarla, pensara que somos una inmobiliaria y le aclaramos que no y que queremos conversar los detalles para poder rapidamente ver si estamos en condiciones de comprar la propiedad ya que tenemos que sacar cuentas en cuanto a el retorno de la inversion. Lo instaremos a que nos pregunte que es lo que necesitamos saber, entonces le preguntamos acerca de cuanto puede sacarse de alquiler y cuanto paga de impuestos, si se niega a darnos esa informacion hagamosle saber que tard o temprano tendremos esos datos y que cuanto mas rapido lo tengamos mas rapido haremos nuestras cuentas y mas rapido haremos una oferta por la propiedad, si le pregunta por quien es usted, es muy bueno tener un speech preparado para darle seguridad al propietario, por ejemplo soy un inversor en propiedades interesado en invertir en este area y su propiedad como antes dije se encuentra en mi lista potencial, y si usted me brinda esta informacion nosotros podriamos darle una oferta en menos de una semana. Entonces nos brindara o no la informacion y ahi nos demostrara su necesidad de vender la propiedad rapidamente o no.
Lo importante es que se ira formando una red de contactos y luego los negocios vendran hacia nosotros ya que nos iran conociendo como inversores inmobiliarios.

Pasando a otro punto tendremos que aprender a distinguir entre un mal negocio y uno bueno y basicamente la diferencia esta en los numeros, si los numeros son muy bajos o negativos (alquiler-impuestos) entonces el negocio es malo, y no hay vuelta!. El precio de venta es irrelevante porque usted haciendo los numeros vera cual es el precio real que puede ofrecer. A continuacion veremos los 5 pasos que se deben seguir para evaluar una propiedad:

1. Verificar el alquiler de la propiedad.
   
2. Verificar las expensas e impuestos.
3. Determinar el ingreso neto.
4. Verifique o haga determinar el valor real de la propiedad.
5. Calcular un credito de compra y el retorno de la inversion.